El alquiler con opción a compra es una buena alternativa que permite invertir el dinero destinado al alquiler a la posible compra de la vivienda. Se trata de un contrato doble o mixto, compuesto por dos subcontratos, uno de alquiler y uno de compraventa. Este permite al inquilino vivir arrendado en la vivienda por un tiempo determinado, tras el cual tendrá derecho a comprarla por un precio acordado al que se le descontarán, total o parcialmente, las rentas del alquiler pagadas hasta el momento.
El alquiler con opción de compra es un contrato atípico, no contemplado por la Ley y que no aparece expresamente regulado en el Código Civil, aunque esté aceptado y reconocido en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Por eso mismo, es muy importante que todas las condiciones queden muy bien especificadas en el contrato. Para que este sea vigente es obligatorio que, al menos, aparezcan estipuladas en él dos condiciones esenciales de la compraventa: el objeto del contrato y el precio. Se cede pues la decisión de adquirir la vivienda al inquilino tras los años marcados de alquiler y el precio de venta estipulado para la vivienda en el momento de firmar el contrato, la cantidad de las cuotas del alquiler y el porcentaje a descontar de la renta del alquiler, en caso de que se efectúe la compraventa.
Al ser un contrato doble, es conveniente que en él se reflejen claramente todas las condiciones relativas, al arrendamiento y a la compra:
Contrato de alquiler
- Plazo durante el cual el inquilino puede estar arrendado en la vivienda (máximo 5 años)
- Plazo durante el cual el inquilino puede ejercer su derecho a la compra
- Cantidad de la renta mensual del alquiler
- Quién corre con los gastos de la comunidad o de una posible reforma
Contrato de compraventa
- La voluntad de que el arrendador venderá al arrendatario la vivienda si éste se muestra interesado en su compra
- Precio de venta de la vivienda
- Porcentaje (fijo o variable por años) de las cuotas del alquiler realizadas hasta el momento de la compra a descontar del precio de venta
- Cantidad de la prima inicial aportada por el arrendatario (si la hay) por el derecho a la compra, normalmente fijada en función de un porcentaje del precio de venta pactado
Condiciones y excepciones
- A la hora de realizar el contrato, no es imprescindible fijar una prima inicial por el derecho a la opción a compra aunque para el propietario es recomendable, ya que es una forma de asegurarse de que el inquilino está interesado en adquirir la vivienda. Se debe tener claro que la prima y las cuotas invertidas en el alquiler se perderán si, llegado el momento, el inquilino no ejerce la opción a compra.
- El inquilino tiene derecho a permanecer arrendado en la vivienda durante los 5 años que dure el contrato de alquiler, sea cual sea el plazo establecido para ejercer el derecho a la compra, ya que este subcontrato está regulado por la LAU.
- El inquilino puede prorrogar el contrato de alquiler. En ese caso, la opción a compra caducará por ser dos contratos diferentes.
- El propietario tiene la obligación de mantener el contrato y no ceder, alquilar o vender el piso a terceros durante el tiempo que dure éste.
- El inquilino tiene exclusividad en la compra de la vivienda dentro del plazo establecido en el contrato para ejercer su derecho a la opción.
- La compra de la vivienda puede darse mucho tiempo antes de que termine el plazo fijado. De hecho, lo habitual es que el arrendatario se decida por la compra antes de los dos años.
- El precio de la compraventa no puede ser modificado ni por propietario, ni por inquilino. El precio del alquiler sí que puede variar en función del IPC.
- Si el inquilino se retrasa en el pago de la renta más de dos meses perderá la opción a compra y, por lo tanto, la prima aportada.
- El contrato puede inscribirse en el registro de la propiedad para que sea exigible a terceros, siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo.
- Al estar sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, estos contratos pueden dar lugar a diferentes situaciones fiscales.
En suma, el alquiler con opción a compra es un tipo de contrato beneficioso para ambas partes. Para el arrendatario porque puede vivir de alquiler mientras invierte en una posible compra; para el arrendador, por su parte, porque, mientras el inquilino no compra, tiene su vivienda en alquiler con la prima como seguro.
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