A diferencia de otros sistemas, en España no es obligatorio inscribir las compraventas. Se inscribe si es voluntad del comprador, pero si no se desea hacerlo no pasa nada, la compraventa es firme. Para vender un inmueble, ni siquiera es obligatorio que exista como tal en el Registro de la Propiedad. Pero conviene.

Como recuerda Actibva, incluir la vivienda en el Registro de la Propiedad tiene indudables ventajas, tanto para el propietario como para el potencial comprador. La ley va a proteger a ambas partes si la operación la hacen conforme a los datos registrales.

El propietario de la vivienda que figura en el Registro de la Propiedad se presume como tal, tiene una presunción de serlo que no es absoluta, pero que para impugnarla va a haber que llevarle a los tribunales. El que compra al que figura como propietario en el Registro de la Propiedad, confiando en esta titularidad, tiene una posición inatacable para un tercero por parte de quien resulte ser el verdadero propietario pero no conste como tal en el Registro.

En el Registro se configura lo que se conoce como un tracto registral, una cadena: no puedes transmitir, no puedes vender un bien inmueble y pretender inscribirlo en el Registro de la Propiedad. Cuando alguien resulta ser el propietario de, por ejemplo, una vivienda inscrita, pero no figura como tal en el Registro, debemos reanudar el tracto, restablecer dicha cadena. En esencia tenemos tres mecanismos para hacerlo.

Inscripción de los títulos de propiedad

Por un lado contamos con la reconstrucción del tracto a través de la inscripción de los títulos de propiedad, de las escrituras que faltan, entre el último titular registral y el actual. Lo más sencillo si contamos con todos los títulos. El problema está en que muchas veces no contamos con esos documentos (no hay ningún documento, o no son documentos públicos, o hay eslabones perdidos), en esos casos recurrimos a los dos restantes métodos.

Acta de notoriedad

El siguiente mecanismo, reconocido en el articulo 200 de la Ley Hipotecaria y desarrollado en el 203 es el acta de notoriedad, un procedimiento que se lleva a cabo ante el Notario competente, al que se solicita que redacte un acta declarando que uno es propietario de un inmueble, un procedimiento bastante ágil en que se trata de probar documentalmente (importante aportar los certificados catastrales) que se es propietario, se escucha a las partes interesadas y se remite dicho acta al juzgado, para que el juez dicte auto ordenando la inscripción.

Expediente de dominio ante el juez

Este mecanismo tiene una limitación: los derechos contradictorios que figuren en el Registro deben tener un mínimo de 30 años de antigüedad. Si la antigüedad es menor, solo nos cabe recurrir al procedimiento ordinario, un procedimiento judicial conocido como expediente de dominio ante el juez de primera instancia, aportando la documentación, dando audiencia a terceros, con intervención del Ministerio Fiscal, etc.