La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ha cambiado muchos aspectos del arrendamiento de las viviendas. Plazos, obligaciones, procedimientos… Sin embargo, la reforma de la LAU, en vigor desde junio, sigue considerando el alquiler como un acuerdo entre particulares que se redacta en un documento privado.
Es decir, no existe la obligación de inscribirlo en el Registro de la Propiedad. De hecho, la mayoría de los contratos no se registran. Sin embargo, como recuezan desde Anida, sólo en ese caso de registrarlo se llega a contar con una completa protección jurídica.
El procedimiento es similar al de cualquier otra escritura pública: se acude a un notario para que certifique el acuerdo del alquiler y que verificará que no existe ninguna ilegalidad en él. Ese documento oficial es el que se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Ventajas para el inquilino
- El inquilino adquiere la certeza de que el propietario de la vivienda es realmente quien la alquila. De esa forma no hay engaños ni fraudes.
- Un contrato registrado protege frente a terceros. En el caso de que durante la vigencia del acuerdo el inmueble se venda a otra persona o a una empresa, el nuevo propietario se verá obligado a someterse a las condiciones de lo firmado por el anterior casero.
- El arrendatario siempre contará con un derecho de adquisición preferente si el casero decide vender la casa, pero también cabe pacto de renuncia del arrendatario a este derecho.
Ventajas para el propietario
- En el contrato de alquiler se puede incluir una cláusula que permita al propietario recuperar de inmediato el uso de la vivienda en caso de impago de la renta pactada, pero sólo si el acuerdo haya sido inscrito en el registro.
- Si el arrendador no consigue cobrar, puede requerir al inquilino a través de un juez o de un notario para que abone lo que debe. Pasados diez días, si no ha pagado podría efectuarse el desahucio.
Pero registrar el contrato tiene alguna desventaja
La principal desventaja es el papeleo y el coste. No hay tarifas fijas, dependerá del precio del alquiler pactado y de la duración del contrato.
Existe además una limitación en los derechos del inquilino en el caso de que la vivienda esté hipotecada con anterioridad a la firma del contrato. Si el propietario no paga la hipoteca y se inicia un proceso de ejecución, el arrendatario puede ser desahuciado aunque el contrato esté inscrito en el Registro de la Propiedad y él esté al corriente de pago.
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