¿Cómo cambio de hipoteca?

El inicio de la escalada de los tipos de interés ha desatado una carrera entre las entidades bancarias por hacer más atractivos sus productos hipotecarios, que han flexibilizado sus condiciones para atraer a un mayor número de clientes. Un cambio de hipoteca puede ser la mejor manera de sacar beneficio de esta guerra abierta, siempre que se haga tomando unas precauciones.

"Antes de precipitarse, lo primero es hacer un estudio pormenorizado de las hipotecas que ofrece el mercado", aconseja Ana Nardiz, abogada de los servicios jurídicos de la Asociación de Usuarios de Servicios Financieros. Este estudio debe incluir un análisis de todas sus cláusulas financieras para evitar sorpresas.

Actuar sobre seguro

Una vez decididos, y antes de comunicar al banco nuestra decisión, es fundamental solicitar a la nueva entidad una confirmación por escrito de que se nos concede el nuevo préstamo. A partir de entonces, será ella la que se encargue de tramitar todos los documentos para subrogar la nueva hipoteca.

Esta operación sólo permite la variación de los tipos de interés y del plazo de la hipoteca. El resto de condiciones, como el importe y el capital pendiente de amortización, deben ser respetadas. También hay que tener en cuenta que, aunque el Gobierno prevé que la subrogación se haga de forma gratuita con la nueva ley hipotecaria, lo cierto es que mientras no se apruebe sigue teniendo sus costes añadidos.

La comisión de cancelación, que se deberá pagar a la antigua entidad, suele ascender al 1% de la cantidad pendiente de amortizar. Por otra parte, la comisión de subrogación (que se pagará al nuevo banco y que incluye gastos como el impuesto sobre actos jurídicos documentados y aranceles notariales y registrales) se sitúa entre el 0,5 y el 1% del nuevo préstamo que se va a formalizar.

¿Crédito o préstamo?

Los conceptos de préstamo y crédito hipotecarios son utilizados a menudo como sinónimos, aunque no lo son. Con el préstamo, se obtiene un importe con un plazo a pagar en cuotas periódicas. Una cuenta de crédito, sin embargo, se abre por la cantidad solicitada, sin la obligación de que se utilice de una sola vez. La diferencia fundamental es que un crédito no admite la subrogación, es decir, no puede ser asumido por otra entidad. Para cambiar habría que cancelarlo e iniciar de nuevo todos los trámites con otro banco, lo que conlleva gastos adicionales, como los de la tasación.

Más largas

Hipotecas a 50 años

Los bancos están empezando a ofrecer hipotecas con un plazo de amortización de 50 años. Sin embargo, los expertos aseguran que no se superará ese límite, ya que no resultaría operativo.

Diferenciales bajos

Euríbor + 0,28%

El porcentaje que las entidades suman al euríbor para fijar sus tipos de interés en las hipotecas a interés variable se ha ido reduciendo paulatinamente. Activo Bank ya ofrece un diferencial del 0,28%.

Más financiación

El 100% del valor

Aunque sigue predominando la financiación del 80% del valor de tasación de la vivienda, cada vez más entidades bancarias ofrecen a sus clientes una financiación de la totalidad de ese valor.

Menos gastos

Comisiones bajas

La tendencia de los bancos es la de ir bajando sus comisiones (de apertura, de gestión, cancelación...). Sin embargo, todavía ninguna entidad ha conseguido reducir a cero todas sus comisiones.