"Antes de precipitarse, lo primero es hacer un estudio pormenorizado de las hipotecas que ofrece el mercado", aconseja Ana Nardiz, abogada de los servicios jurídicos de la Asociación de Usuarios de Servicios Financieros. Este estudio debe incluir un análisis de todas sus cláusulas financieras para evitar sorpresas.
Actuar sobre seguro
Una vez decididos, y antes de comunicar al banco nuestra decisión, es fundamental solicitar a la nueva entidad una confirmación por escrito de que se nos concede el nuevo préstamo. A partir de entonces, será ella la que se encargue de tramitar todos los documentos para subrogar la nueva hipoteca.
Esta operación sólo permite la variación de los tipos de interés y del plazo de la hipoteca. El resto de condiciones, como el importe y el capital pendiente de amortización, deben ser respetadas. También hay que tener en cuenta que, aunque el Gobierno prevé que la subrogación se haga de forma gratuita con la nueva ley hipotecaria, lo cierto es que mientras no se apruebe sigue teniendo sus costes añadidos.
La comisión de cancelación, que se deberá pagar a la antigua entidad, suele ascender al 1% de la cantidad pendiente de amortizar. Por otra parte, la comisión de subrogación (que se pagará al nuevo banco y que incluye gastos como el impuesto sobre actos jurídicos documentados y aranceles notariales y registrales) se sitúa entre el 0,5 y el 1% del nuevo préstamo que se va a formalizar.
¿Crédito o préstamo?
Los conceptos de préstamo y crédito hipotecarios son utilizados a menudo como sinónimos, aunque no lo son. Con el préstamo, se obtiene un importe con un plazo a pagar en cuotas periódicas. Una cuenta de crédito, sin embargo, se abre por la cantidad solicitada, sin la obligación de que se utilice de una sola vez. La diferencia fundamental es que un crédito no admite la subrogación, es decir, no puede ser asumido por otra entidad. Para cambiar habría que cancelarlo e iniciar de nuevo todos los trámites con otro banco, lo que conlleva gastos adicionales, como los de la tasación.
Más largas
Hipotecas a 50 años
Los bancos están empezando a ofrecer hipotecas con un plazo de amortización de 50 años. Sin embargo, los expertos aseguran que no se superará ese límite, ya que no resultaría operativo.
Diferenciales bajos
Euríbor + 0,28%
El porcentaje que las entidades suman al euríbor para fijar sus tipos de interés en las hipotecas a interés variable se ha ido reduciendo paulatinamente. Activo Bank ya ofrece un diferencial del 0,28%.
Más financiación
El 100% del valor
Aunque sigue predominando la financiación del 80% del valor de tasación de la vivienda, cada vez más entidades bancarias ofrecen a sus clientes una financiación de la totalidad de ese valor.
Menos gastos
Comisiones bajas
La tendencia de los bancos es la de ir bajando sus comisiones (de apertura, de gestión, cancelación...). Sin embargo, todavía ninguna entidad ha conseguido reducir a cero todas sus comisiones.
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