¿Vives de alquiler? Así te afectarán los cambios en la normativa

Vivienda en alquiler
El cartel de Se Alquila en un edificio de apartamentos. (ARCHIVO)
  • Aunque aún no se conocen con exactitud todos los detalles del texto legal.
  • En principio, los contratos en vigor no se verán afectados por la nueva normativa.
  • Esta introducirá novedades en la actualización de la renta, incentivos para realizar obras de mejora...
  • Puntos clave de la reforma de la ley.
  • A continuación, una decena de puntos que cambian respecto a lo estipulado por ley anteriormente.

El pasado 24 de agosto, el Gobierno introdujo reformas en la normativa que regula el alquiler de pisos en España. El nuestro, es el país con el menor parque de pisos para arrendar de toda la UE y solo el 17% de la población vive de alquiler frente al 83% que tiene casa propia. La venta de pisos se ha frenado con la llegada de la crisis y las previsiones son que la demanda de alquiler aumente durante estos años.

Desde Consumer dan respuestas a las dudas que puedan surgir por parte de arrendatario y arrendador, pese a que aún no se conocen con exactitud todos los detalles del texto legal. Entre las novedades incluidas en el nuevo texto destaca una mayor libertad de las partes a la hora de llegar a acuerdos, la flexibilización de la duración de los contratos y la agilización de los procedimientos para que el inquilino abandone la vivienda en caso de impago de la renta. Quienes viven de alquiler se preguntan cómo les afectarán las nuevas disposiciones referentes al arrendamiento de viviendas; los propietarios de una casa, a su vez, quieren saber si las medidas les perjudican o les benefician; y quienes alquilarán un piso en las próximas semanas dudan entre esperar o firmar ya el contrato.

La nueva normativa no está aprobada de forma definitiva: pese a que se ha extendido la idea de que ya se aplica la nueva normativa, lo cierto es que aún no está aprobada de manera definitiva. El Consejo de Ministros del 24 de agosto dio el visto bueno a algunas modificaciones sobre texto original, que se había estudiado el pasado mes de mayo. Ahora, el proyecto pasa a las Cortes, con lo cual, todavía puede sufrir cambios durante su tramitación. Así es que pasarán varios meses hasta que la normativa comience a aplicarse.

Hasta ahora, la mensualidad que el inquilino pagaba al propietario de la vivienda se renovaba según el Índice de Precios al Consumo ¿Qué ocurrirá con los contratos ya firmados? La ley aún no está aprobada, pero todo parece indicar que los inquilinos y los propietarios de una vivienda que ahora mismo está alquilada no se verán afectados por los cambios. La ley no tendrá carácter retroactivo y la relación entre el casero y el arrendatario seguirá rigiéndose por lo que fijaron en su día. Solo los contratos que se firmen tras la entrada en vigor del texto legal estarán sujetos a la nueva normativa.

Actualización de la renta: hasta ahora, la mensualidad que el inquilino pagaba al propietario de la vivienda se renovaba según el Índice de Precios al Consumo (IPC). Cuando entre en vigor la nueva ley, los firmantes del contrato tendrán libertad de pacto para fijar otras variables que actualicen la renta.

Incentivos para realizar obras de mejora en la vivienda alquilada: con frecuencia, a las personas que viven en casas de alquiler les gustaría hacer obras para mejorar la habitabilidad, para tener más espacio o solo con fines estéticos. Pero son reticentes porque supone una inversión en la vivienda que ellos disfrutarán solo de manera temporal. La casa se revalorizará con las mejoras que ellos han pagado y solo se verán beneficiados de manera transitoria. La nueva ley da la posibilidad de que casero y arrendatario pacten en el contrato que las mejoras que realice el inquilino, con la autorización del propietario, se apliquen al pago de la renta. Esta es una de las modificaciones introducidas por el Consejo de Ministros en agosto con respecto al texto presentado el pasado mes de mayo.

Flexibilización de la duración del contrato: además de que se da una mayor libertad a las partes en el momento de redactar el contrato, la flexibilización radica también en la duración del mismo. Los firmantes podrán fijar sin tantas restricciones el periodo en que permanecerá alquilada y además se reduce el tiempo de las prórrogas obligatorias y tácitas. En los actuales contratos de alquiler, el arrendatario tiene la potestad de prorrogar el arrendamiento de la vivienda por cinco años más si lo desea. Cuando se apruebe la nueva ley, el periodo pasará de cinco a tres años. También hay otro tipo de prórroga denominada tácita, según la cual, cuando el contrato ha finalizado, si ninguna de las partes indica lo contrario, se entiende prorrogado por otros tres años más. Cuando entre en vigor la reforma, este plazo será de un año.

Derecho preferente a compra: en la actualidad, cuando el propietario de una vivienda quiere ponerla a la venta, tiene que notificar esta decisión a su inquilino y comunicarle las condiciones que pide. En el supuesto de que concurran varios compradores, el arrendatario tiene preferencia frente a los demás para comprar la vivienda. Lo que ahora es un derecho irrenunciable del inquilino, con la nueva ley será algo opcional y podrá desistir por escrito de su potestad de adquirir la casa de manera preferente. Eso sí, es necesario que conste en el contrato, pues de lo contrario seguirá teniendo prioridad sobre otros compradores.

Dejar el piso con antelación: ahora, si el contrato es de duración inferior a cinco años, el arrendatario puede desistir si paga la indemnización fijada. En cambio, si se ha acordado una duración superior a cinco años, puede dejar el piso cuando haya pasado este periodo y lo comunique con dos meses de antelación. A partir de la aprobación de la reforma de la ley, el inquilino podrá rescindir el contrato de alquiler si avisa al propietario del piso con un mes de antelación. Eso sí, el anteproyecto señala que las partes podrán pactar en el contrato que, en caso de desistimiento, el alquilador indemnizará al dueño de la vivienda con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta por cada año del contrato que le quede por cumplir.

Siempre que haya transcurrido al menos un año desde la firma del contrato, con un preaviso de dos meses, el alquiler se podrá dar por finalizadoCasos en los que el propietario puede recuperar su vivienda sin que el contrato haya finalizado: una de las razones por las que el dueño de una vivienda cerrada no la pone en alquiler es que después, si la necesita para sí mismo o para un familiar, los trámites para que el inquilino se marche son complicados y puede pasar bastante tiempo hasta que la recupere. Aunque también es cierto que esto se soluciona poniendo una cláusula en el contrato conforme a la cual el arrendatario tendrá que dejar la casa, si el propietario, sus familiares de primer grado o su cónyuge, tras un divorcio, requieren la vivienda. La novedad que aporta el proyecto que ahora se estudia es que no será un requisito indispensable que esto figure de forma explícita en el contrato. De este modo, siempre que haya transcurrido al menos un año desde la firma del contrato, con un preaviso de dos meses, el alquiler se podrá dar por finalizado y el casero podrá recuperar la vivienda para sí mismo, sus familiares de primer grado o su cónyuge, siempre que la utilicen como residencia habitual.

¿Será obligatorio inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad? No, la inscripción del contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad sigue sin ser obligatoria. No obstante, la seguridad jurídica será mayor tanto para el inquilino como para el propietario si se produce el registro.

Si la vivienda arrendada se vende, ¿tendrá que respetar el nuevo propietario el contrato de alquiler? Ahora, cuando una persona adquiere una vivienda sobre la que pesa un alquiler, si el contrato es de duración inferior a un lustro, está obligado a que el arrendatario se quede hasta los cinco años, esté o no inscrito el alquiler en el Registro de la Propiedad. Cuando el alquiler es de una duración superior este periodo, si no está inscrito, debe mantener a los inquilinos hasta los cinco años y si está inscrito, el ocupante puede permanecer hasta que finalice el contrato. Con la reforma, el comprador solo estará obligado a que el inquilino se quede en el piso en los casos en los que se ha producido la inscripción registral. Pero si no aparece en el Registro de la Propiedad, no tendrá ninguna obligación de que se mantenga en la vivienda.

En caso de impago: uno de los principales motivos por los que no hay más casas en alquiler es la morosidad profesional. Si bien con la crisis se han multiplicado las situaciones trágicas y muchas familias no pagan porque no pueden, también hay casos de personas que conocen perfectamente el funcionamiento de la justicia y de los procedimientos de desahucio, pasan de un contrato de alquiler a otro sin pagar más que el primer mes y destrozan la casa cuando tienen que abandonarla. Ahora, es necesario acudir a la vía jurisdiccional y obtener una sentencia declarativa para que el impago de la renta por parte del inquilino pueda dar lugar a la resolución del arrendamiento. Pero el desahucio se puede impedir hasta el último momento si el inquilino paga las rentas que debe. La normativa que se apruebe modificará la Ley de Enjuiciamiento Civil para agilizar los plazos y los procedimientos judiciales. Habrá un periodo de diez días para que el arrendatario pague la deuda. Si no la abona o no comparece, se dará por terminado el recurso y mediante el auto del juez finalizará el proceso.

¿Un desahucio en pocos días? Algunas asociaciones de juristas y expertos en materia judicial ya han asegurado que, con la congestión de la justicia y los retrasos acumulados, la agilización de los trámites tal y como se plantea no será posible.

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Cool Boy *FoReVeR*
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Cool Boy *FoReVeR*, 08.09.2012 - 11.45h

Me parecen muy adecuada la nueva norma. Antes el moroso tenía siempre todas las ventajas. Menos mal que eso va a cambiar, y el que no pague, a la calle.

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thesaint
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thesaint, 08.09.2012 - 11.46h

    *Noticia patrocinada por Fotocasa...

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    Rowena
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    Rowena, 08.09.2012 - 11.49h

      Tengo un pisito que empecé a alquilar para no cargar con tanta subida y bajada de la hipoteca -y compensar con las bajadas de sueldo, claro-... Y no duran un año. Los inquilinos se quedan enparo, y claro, no pueden pagar. Y lo tengo un 20% por debajo de precio de mercado, en buena zona y los inquilinos acceden a ayudas estatales... Y ni aún así. Encima, con las subidas de la luz pagan de luz lo mismo que les cuesta una buena parte de la mensualidad... Empiezo a estar harta del tema, la verdad. A cada inquilino, reformas que tienes que meterle al piso porque oye, que si te cascan esto, que si la pintura se estropeó, que si las cortinas tienen un roto... No compensa, que no es oro todo lo que reluce. ¡Y eso si tienes la suerte de que paguen puntualmente!

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      Juan 23
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      Avatar de Juan 23
      Juan 23, 08.09.2012 - 11.53h

        A parte de que es logico que si alguien no paga el alquiler se le eche rapido existe tambien algo positivo para la sociedad. Si facilmente se echa a alguien a la calle en el caso de no pagar eso va a resultar que muchos que no alquilaban por miedo, decidan ahora alquilar y contra mas viviendas mas bajo sera el alquiler en general. Esto sirve para movilizar a la poblacion a cambiar de ciudad en el caso de encontrar empleo. Si alguien consigue un empleo fuera de su ciudad pues le va a ser mas facil de encontrar alquiler y que el dueño de la vivienda se decida a alquilar sin mirar mucho la condicion economica del futuro inquilino.
        Contra mas rapido sea el deshaucio pues mas facilidad para encontrar alquiler.
        Ahora solo hace falta que el inem se ponga las pilas y ofrezca en tiempo real a los parados una lista de empleos por categorias en toda España.

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        Ray O'donell
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        Avatar de Ray O'donell
        Ray O'donell, 08.09.2012 - 12.06h

          Esto se ha hecho para empujar a la gente a comprar viviendas..... a ver con que dinero .........

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          X852
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          Avatar de X852
          X852, 08.09.2012 - 12.11h

            En los tiempos que corren, hay que mirar hacia el norte y esprintar para conseguir lo que en Amsterdam existe desde hace mucho tiempo: viviendas municipales para gente que trabaja, en régimen de alquiler, pagando unas rentas acordes a los ingresos del inquilino y a su situación personal y familiar, y no dando preferencia a los que vienen de fuera porque, si no, no hay para los que ya están.

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            republicabananera
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            Avatar de republicabananera
            republicabananera, 08.09.2012 - 12.18h

              Pueden cambiar todas las leyes que quieran, pueden crear un desahucio en 10 días... pero nada cambiará mientras no creen un registros de inquilinos y caseros sinvergüenzas.

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              republicabananera
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              Avatar de republicabananera
              republicabananera, 08.09.2012 - 12.19h

                , que si la pintura se estropeó, que si las cortinas tienen un roto..

                #3

                Eso debería pagarlo el inquilino por ser desperfectos por el uso habitual.

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                republicabananera
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                Avatar de republicabananera
                republicabananera, 08.09.2012 - 12.23h

                  "uno de los principales motivos por los que no hay más casas en alquiler es la morosidad profesional".... y por los destrozos que ha ocasionado, cuya reparación no se cubre con la fianza.

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                  vipie
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                  Avatar genérico
                  vipie, 08.09.2012 - 12.24h

                  El acojonante y sangrante subidón del IVA...

                  http://www.elfarodecantabria.com/article.php3?id_article=83997

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