La subida de los diferenciales hace mella en las hipotecas

Acabamos de iniciar el año 2012 y la mayoría de datos macroeconómicos que vamos conociendo no invitan al optimismo. No se presentan buenos tiempos para los compradores de viviendas, la banca sigue reacia a otorgar nuevos préstamos y los diferenciales de las hipotecas siguen subiendo para compensar la bajada del euríbor de los últimos días.

El euríbor hipotecario comienza el año por debajo ya del 2%, su mínimo en tasa mensual desde febrero del 2011 (1,714%). A pesar de tener el valor más bajo de los últimos nueve meses, esta cifra está por encima del valor que marcó en el mes de Enero respecto al año anterior.

Las últimas estadísticas prevén que la actividad económica tardará en recuperarse al igual que el desempleo y la venta de viviendas en España. Estamos viviendo una situación en la que ni los préstamos hipotecarios más atractivos con condiciones de financiación preferentes, como son los que se conceden cuando se compran pisos de bancos, se libran de la subida de diferenciales con la bajada del euríbor.

Préstamos preferenciales que ya no lo son

ste hecho ha provocado que la alternativa de ofrecer hipotecas competitivas para dar de baja los inmuebles que tienen en sus balances cajas y bancos se vea afectada. Algunos de estos préstamos preferentes se han encarecido hasta llegar a los niveles de las mejores hipotecas a tipo variable, situadas en este momento a un diferencial del e+0,99%, haciéndoles perder su característica principal.

Con la llegada del 2012 el panorama hipotecario no parece mejorarLos inmuebles de los que disponían las entidades bancarias eran hasta ahora la única forma de poder financiar una hipoteca con un diferencial menor al 0,50% y al 100% de financiación. Con el aumento de los embargos por los impagos de las cuotas hipotecarias, gran cantidad de propiedades acabaron formando parte de los balances de los bancos. La estrategia para agilizar las ventas fue usando como señuelo estos reducidos intereses y financiaciones de hasta el 100%.

Con la llegada del 2012 el panorama hipotecario no parece mejorar. Y para evitar mayores pérdidas no les queda a otra a entidades y bancos que incrementar los tipos también en estas hipotecas sin plasmar ya las claras ventajas anteriores.

Veamos en que posiciones y con qué diferenciales se encuentran las hipotecas para adquirir pisos de bancos en este comienzo de año:

Catálogo de hipotecas

Durante las últimas semanas del año y en este primer mes de 2012 se han producido diferentes cambios, ya que cómo hemos dicho, varias entidades financieras han incrementado los intereses de sus hipotecas o bien han incorporado nuevas a su catálogo hipotecario:

• La primera posición del ranking es para Caja Inmaculada con su Hipoteca 3. La hipoteca que comenzaba a comercializarse a finales del año anterior pasa ser la opción más barata con un interés inicial del 0,25% durante 3 años y un diferencial posterior del 0,40%.
• La Hipoteca ALISEDA de Banco Popular y Bancopopular-e disfrutaba de un interés inicial del 0,25%, ahora incrementa hasta el 0,50%, y el resto de periodos pasa del euribor+0,50 al euribor+0,75, aunque esta subida no le ha hecho disminuir su posiciones.
• Banco Pastor y BBVA mantienen los diferenciales de las hipotecas de sus inmuebles con unos diferenciales del 0,50% y 0,95% respectivamente.
• Caixa Penedès i Sa Nostra incrementan hasta la barrera psicológica del euríbor+1% sus préstamos hipotecarios.
• La hipoteca ligera db de Deustche Bank pasa a tener un interés inicial del 3,25% durante el primer año, y ha incrementado el tipo de interés de euribor+0,50%  a euribor+0,75.
• Se incorpora al ranking la Hipoteca Net Inmobiliario de Caja España con un interés del e+1% posicionándose con el interés más alto del ranking más alto junto con la hipoteca de Sa Nostra.

Con estas subidas de intereses podemos suponer que las entidades han incrementado los tipos de interés porque la prima de riesgo de impago no les permitía mantener un interés tan reducido como el que había hasta el momento.

A pesar de que los incrementos de los diferenciales, las entidades financieras siguen atrayendo compradores de sus viviendas ofreciendo una financiación del 100% de la compraventa y en algunos casos con gastos incluidos. Un porcentaje de financiación muy difícil de conseguir si se adquiere un piso que no sea de un banco.

Veremos como acontece el año y si la tendencia de los pisos de bancos sigue la del resto de préstamos hipotecarios o divergen manteniéndose con intereses inferiores cómo lo habían hecho hasta el momento.