La Sala Primera del Tribunal Supremo, reunida en pleno jurisdiccional, ha fijado doctrina en relación con la cuestión de la obligación del promotor de entregar licencia de primera ocupación y ha declarado que "se trata de una obligación ínsita en el contrato", cuyo carácter esencial, a falta de pacto y en orden a posibilitar la resolución contractual, "está en función de las circunstancias del caso". Así, se considera que corresponde a la parte vendedora probar el carácter meramente accesorio de dicho permiso.

La aplicación de esta doctrina en el caso que ha resuelto la sentencia, han informado desde el TS, ha llevado a la Sala a desestimar el recurso de la promotora Marbella Vista Golf y confirmar la decisión estimatoria de la pretensión resolutoria del comprador, toda vez que la promotora "no acreditó, como le incumbía, el carácter no esencial sino meramente accesorio de la licencia, al no probar que el retraso en su obtención no respondía a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado".

En este caso, un juzgado de primera instancia de Marbella (Málaga) desestimó la demanda presentada por los compradores, que recurrieron en apelación y la Sección Quinta revocó dicha sentencia, considerando resuelto el contrato de compraventa suscrito por las partes el 5 de febrero de 2004 y condenando a la empresa a que abonara la cantidad de 100.846,16 euros. Esta resolución fue recurrida ante el Supremo, que la ha confirmado.

El conflicto que ahora se resuelve por sentencia del Supremo, de la que ha sido ponente el presidente de la Sala de lo Civil, Juan Antonio Xiol Ríos, llegó a casación con ocasión de la disparidad de criterios que venían manteniendo al respecto las audiencias provinciales en general, y, en particular, dos secciones de la Audiencia Provincial de Málaga, según han precisado a través de un comunicado.

Así, han expresado que en unos casos se entendía que únicamente tenía carácter esencial el deber de entregar la licencia si así se había pactado en el contrato, de tal forma que, cuando no mediaba pacto, "su ausencia no amparaba la resolución contractual interesada por el comprador, con la consecuencia de que podía ser compelido por la constructora a otorgar escritura pública".

En sentido contrario, según han indicado en el comunicado desde el alto Tribunal, otras audiencias mantenían que la licencia de primera ocupación "siempre constituye un presupuesto indispensable para poder acceder al uso de la vivienda conforme a su destino, de tal manera que su ausencia impide tenerla por entregada y justifica la resolución contractual por incumplimiento esencial del vendedor".

Ahora, la Sala fija doctrina uniforme con arreglo a tres criterios. El primero es que la falta de cumplimiento del deber de obtención de la licencia de primera ocupación por parte del promotor-vendedor "no tiene, en principio, carácter esencial, salvo si se ha pactado como tal en el contrato o lleva consigo un incumplimiento esencial de la obligación de entrega del inmueble, según las condiciones pactadas en el contrato".

En segundo lugar, consideran que "debe valorarse como esencial la falta de obtención de licencia de primera ocupación en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de legislación o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente".

En tercer lugar, se señala que, de conformidad con las reglas sobre distribución de la carga de la prueba y principio de facilidad probatoria, "corresponde a la parte contra la que se formula la alegación de incumplimiento, es decir, a la parte vendedora —obligada en calidad de agente de la edificación a obtener la licencia—, probar el carácter meramente accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia, demostrando que el retraso en su obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado".

En el caso concreto del recurso presentado, "es un hecho probado que las partes en modo alguno quisieron contemplar en el contrato ese deber como una obligación esencial de la que dependiera el buen fin económico del mismo, pues nada dijeron al respecto en el documento privado de compraventa de 5 de febrero de 2004", dice la sentencia, por lo que, a falta de pacto, "su valoración como esencial debe resultar de las circunstancias concurrentes".

Al respecto, se indica que la promotora, "que solicitó la licencia de primera ocupación de los edificios en que estaban integrados la vivienda y el garaje objeto de venta en este pleito dos días después de que los compradores formularan requerimiento resolutorio, no ha acreditado que la falta de licencia obedezca a una simple demora, y no a la ausencia de los presupuestos fácticos y jurídicos en que se funda su otorgamiento, esto es, no ha demostrado que no existan obstáculos para su obtención".

"Esta tesitura justifica la resolución contractual instada por la parte compradora en el entendimiento de que no puede ser obligada a escriturar y a cumplir con su parte del contrato cuando subsiste la incertidumbre de si la promotora va a poder cumplir en un plazo razonable, siquiera tardíamente, con su obligación de entregar la referida licencia de primera ocupación, al no haber logrado, como le incumbía, disipar las dudas sobre la existencia de posibles impedimentos legales para su otorgamiento", concluye el Supremo.